Павел Балобанов:
Это интервью я решил подготовить, преследуя две цели.
Во-первых, хотелось услышать мнение девелопера, так сказать из первых уст, по поводу сегодняшних проблем строительной отрасли, узнать его взгляд на ИТ-технологии в этом контексте.
Во-вторых, я хотел открыть для читателя интересного, известного в Петербурге человека, предпринимателя, который строит, судя по всему, качественные бизнес-центры. Достаточно большие пространства в одном из них (в БЦ «Бенуа», см. фото ниже) уже давно арендует Яндекс – мне кажется, это о чем-то говорит. Среди арендаторов компании также DHL, DELL, Luxsoft, Motorola, АШАН, Бриджстоун.
В нашей беседе не оказалось ставших уже привычными дифирамбов BIM-технологиям или САПР. Тем не менее, я уверен, что оно поможет всем, кто развивает эти технологии в России, так как лишний раз напомнит, какими категориями мыслят девелоперы. Это важно – ведь, по замыслу, именно девелоперы должны стать в итоге главными потребителями BIM.
Бизнес-центр «Бенуа» по итогам народного голосования был признан лучшим зданием Санкт-Петербурга
и награжден премией «Дом года»
Итак, представляю вам управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Михайловича Водопьянова. В 1991 году он окончил «Военмех» по специальности радиоинженер. С 1994 по 2000 год был акционером и вел успешную деятельность в ЗАО «Балт-Груп», финансовой компании, работающей на рынке ценных бумаг. С 1997 года занимается строительным бизнесом. Игорь Водопьянов занимает 114-ое место в «Рейтинге миллиардеров – 2015» портала dp.ru с состоянием в 5 млрд рублей.
Игорь Михайлович, как получилось, что радиоинженер заинтересовался рынком недвижимости?
Да, я действительно в 1991 году окончил «Военмех» по специальности «Бортовые ракетные комплексы». Однако в строительство я пришел не в 1991 году, а в 1997, когда мы купили здание «Головного проектного научно-исследовательского института-5» и переделали его в бизнес-центр «Акватория». При этом я вовсе не хотел становиться строителем: у меня была идея сделать так, чтобы явно недооцененная недвижимость начала приносить доход за счет сдачи в аренду.
Игорь Водопьянов
Однако недавно Вы начали заниматься кроме коммерческой недвижимости еще и жильем?
Коммерческой недвижимостью сейчас не имеет никакого смысла заниматься: это не только не приносит дохода, но даже и не окупается. Мы 10 лет шли по кругу и вернулись, по моим представлениям, примерно год в 2005.
По уровню состояния экономики?
Да. Именно поэтому никакого смысла заниматься коммерческой недвижимостью, превращать недооцененную недвижимость в приносящую арендный доход сейчас нет. Однако в связи с тем, что у нас есть некоторый запас проектов из прошлых времен (к сожалению, продать их чрезвычайно сложно, потому что спрос практически отсутствует), мы их каким-то образом пытаемся развивать сами, не испытывая при этом никакой радости или эйфории. Так что интерес к жилой недвижимости неслучаен.
Кстати, о развитии. Вы недавно запустили сервис для эффективного взаимодействия арендаторов и управляющей компании. Расскажите, пожалуйста, о нем чуть подробнее.
За развитие этого направления в нашей компании отвечает отдельный сотрудник. Мы создали специальный сервис для того, чтобы арендатор мог быстро и просто сообщить о существующей в БЦ проблеме, а мы – решать их и контролировать результат проведенных работ и удовлетворенность арендаторов. Для этого во всех помещениях бизнес-центров, управляемых УК «Теорема», висит табличка с QR-кодом.
Каждый арендатор может скачать бесплатное приложение, с помощью которого можно просканировать этот код. В приложении доступен список возможных проблем, из которых нужно выбрать нужную: например, не работает отопление. Можно даже прикрепить фотографию для уточнения проблемы.
Вся информация автоматически отправляется тем, кто должен ее решать – исполнителю и бригадиру. О том, что работы по заявке выполнены, отправитель узнает из push-уведомления. Арендатор после этого может через приложение оценить качество выполненных работ. Таким образом, мы добиваемся прозрачности системы заявок от арендаторов, осуществляем контроль за их исполнением, а также экономим время - как арендатора, так и сотрудников службы эксплуатации, ведь нет необходимости куда-то идти, искать сотрудника, который займется выполнением заявки. Все заявки обрабатывают быстро, а качество работ повышается.
Будучи специалистом в области радиоэлектроники, как Вы набирали опыт в строительстве? На мой взгляд, если у тебя нет хотя бы поверхностных знаний о процессе строительства, контроле за ним, то неважно, что ты строишь – маленькую дачу или большой коммерческий объект, – результат может быть весьма плачевным.
Процессы строительства дачи и большого коммерческого объекта не сопоставимы – это разные процедуры. Как построить дачу, можно «погуглить», это все-таки не разработка ракеты для отправки на Марс, здесь можно все сделать именно так, как тебе хочется. Строительство же многоквартирного дома предполагает соблюдение определенных процедур, через которые придется пройти любому строителю, и они жестко регламентированы. Сначала надо получить градостроительный план участка, потом провести проектирование, потом пройти экспертизу, после этого получить разрешение на строительство и заключить договор о технадзоре. Технадзор осуществляет независимая компания, которая отвечает за то, что на стройке заливают нужный бетон, всё выполняется в соответствии с проектом. Это очень формализованная процедура, которая мало зависит от желаний застройщика.
Во время нашей предыдущей встречи вы сказали, что УК «Теорема» – это прежде всего генподряд. Однако в открытых источниках говорится, что в сферу деятельности входит проектирование, подготовка, постройка и дальнейшее управление. Чем же все-таки сейчас занимается УК «Теорема»?
Всё это верно. Сначала мы выполняем генподрядную функцию в рамках проектирования, потом – в ходе строительства, когда заключаем договоры с различными подрядчиками, которые возводят объекты. Кроме того, мы занимается и эксплуатацией того, что построили.
То есть бизнес-процессы компании начинаются с покупки земли?
Слава Богу, уже не начинаются. Сейчас у нас главный бизнес-процесс – это продать что-нибудь, потому что много неликвида. То, что 5 лет назад казалось активом, теперь превратилось в пассив.
В публикациях в СМИ упоминалось ваше предложение Смольному построить зоопарк вблизи приобретенных вами территорий под жилое строительство на Ржевке, что помогло бы в том числе повысить привлекательность будущего объекта. Удалось что-нибудь в этом направлении?
К сожалению, государство частные инициативы не интересуют. Государство интересуют только инициативы, исходящие от государства. Поэтому там даже поговорить не с кем: никто наших предложений не слышит. К тому же сейчас ни у кого ничего не получается – это такой этап в жизни страны.
Бизнес –центр назван в честь известного русского художника Александра Бенуа.
Главный фасад здания оформлен изображениями персонажей балета «Петрушка»,
созданными художником для дягилевских сезонов.
Судя по Вашим комментариям в СМИ, государство мешает отрасли развиваться, так как требует облагораживать близлежащие территории, строить детские сады, школы и т.д. Какова в связи с этим структура затрат на строительство?
10% уходит на создание этой «навязанной инфраструктуры» - это детские сады, школы. Примерно 20% – это земельный участок, еще 10% уходит на подключение к энергосетям, а остальное – это непосредственно стройка основного объекта.
И какова при этом себестоимость квадратного метра жилья эконом-класса?
Себестоимость квадратного метра жилья зависит от многих факторов, но она гарантированно не ниже 60 тысяч рублей за квадрат. То есть если кто-то рассказывает, что мы строим за 15 тысяч, а продаем за 100 – этот человек ничего не понимает.
Каковы, на ваш взгляд, основные факторы увеличения себестоимости строительства?
Себестоимость строительства растет исключительно за счет инфляции. Это причина, по которой растут цены в стране на всё. Цены на материалы растут, а нас заставляют строить детские сады, школы, а также дороги, которыми по законодательству не должен заниматься застройщик. Однако даже несмотря на это, строительство остается единственной крупной отраслью в Санкт-Петербурге, которая является малоприбыльной, но в ней «крутятся» большие деньги. Видимо, поэтому простая идея нагрузить строителей еще чем-нибудь постоянно приходит в голову родному государству.
Считается, что все информационные технологии, которые предлагаются игрокам строительного рынка, направлены на решение каких-либо проблем. Хотелось бы понять, какие проблемы действительно существуют, а какие безусловно надуманы. Давайте попробуем разобраться.
Различные подразделения – маркетинг, продажи, проектирование, строительство – используют свои модели для принятия решений. Считается, что в результате при внесении изменений в проект возникает риск того, что эти подразделения работают с разными данными. Действительно ли такая проблема существует? Были ли, например, случаи продажи квартир с готовой чистовой отделкой, незапланированной в проекте и строительной стоимости?
Нет. Прежде всего, это происходит на разных временных промежутках. То, в каком виде будет передана квартира, должно быть прописано в проектной декларации. Поэтому независимо от того, когда эту квартиру продали, на фазе строительства ты не можешь принимать решение, с отделкой или без нее делать. Решение, нужна отделка или нет, принимается на этапе маркетинга.
Сложность расчета объемов для больших объектов пропорциональна площади и количеству рассчитываемых элементов. Чем больше объем расчетов, тем выше вероятность ошибок из-за человеческого фактора. Насколько часто случаются ошибки в расчете объемов физических материалов, оборудования?
Мы – генподрядная компания, поэтому не считаем сами. У нас есть проект, мы обращаемся в три-четыре конторы, спрашиваем, за сколько они отольют бетон. Они там что-то считают, как они считают, я не знаю: может, на счетах, может, на калькуляторе, а может, просто в уме. После этого они говорят: такой объем бетона мы отольем за это время за такие-то деньги. Соответственно, мы выбираем того подрядчика, который сделает это дешевле и быстрее. Дальше нужно «повесить» фасад. Два подрядчика предлагают нам свои варианты технического решения, стоимости. В переговорах выясняется, какое техническое решение предпочтительно. Мы же не строительный трест: у меня во всей генподрядной конторе, которая выполняет строительные функции, всего 20 человек работают, включая тех, кто уже непосредственно на стройке стоит и смотрит, что происходит.
А были ли такие случаи, когда проектной компанией-подрядчиком были неправильно сосчитаны физобъемы?
Однажды мы сталкивались с такой проблемой при заливке бетона. Выясняли причины, искали, кто ошибся – проектировщики или те, кто непосредственно лил бетон. Оказалось, что ошиблись проектировщики. В результате наши потери частично компенсировали проектировщики, но частично пришлось платить самим.
Является ли проблемой задержки в процессе согласований?
Нет, это совсем не проблема. На самом деле в Петербурге совсем другие проблемы. Например, нет людей, которые могут выполнить работы на стройке в нужном нам качестве. У нас на весь город сложные фасады могут сделать три подрядчика – не четыре, не пять, всего три. И один из них далеко не самая приятная компания, но приходится и с ними работать – просто других нет. Отлить бетон может максимум десяток компаний. Кирпич положить ровно – тоже проблема. У нас на одном здании сменилось 15 бригад, пока нашли тех, кто смог ровно положить. Если ты хочешь получить качественный объект, то найти подрядчиков трудно. Вот в этом основная проблема.
Получается, что больше страдаете из-за некачественных работ?
Конечно. К примеру, надо было в холле установить 20 одинаковых стекол, а привозят 18 одного цвета, а 2 - другого. На вопрос «как такое получилось?», молчат и озадаченно смотрят. Или дырку для ручки сверлят так, что до нее не дотянуться, потому что она где-то под потолком. На вопрос, что произошло, они отвечают: «Что-то не так посчитали, не так померяли».
Это даже не вопрос экономии. За одни и те же деньги можно заштукатурить хорошо или плохо. Если стоит человек с палкой над тем, кто штукатурит, он штукатурит хорошо, а если не стоит такой «надсмотрщик», к тому же наняли какого-то криворукого представителя среднеазиатской интеллигенции – тогда мы получаем то, что получаем.
Разумных людей сейчас мало – вот в этом основная проблема. А что касается всех этих «айти» – я считаю, что разумный человек может и в таблице Excel посчитать все, что нужно – абсолютно все. Excel для того и придуман, чтобы разумный человек мог произвести в нем расчеты.
Часто ли возникают проблемы из-за ошибок проектирования? Сталкивались ли Вы с нестыковками инженерии и архитектуры на стройке?
Были проблемы, но незначительные. Проектировщики используют множество различных программных продуктов, чтобы не допускать ошибок. Для того, чтоб труба через окно не проходила, у меня есть уже упомянутые 20 сотрудников, которые все совмещают, берут различные проекты, устраивают совещания, проверяют правильность на объекте. Общий надзор за проектированием я осуществляю, но я не вижу больших проблем.
Глобальная проблема кроется в другом: наши нормы проектирования очень архаичны. Они сделаны для того, чтобы даже если вообще не насыпать цемента, то дом стоял. Это наследство Советского Союза. К примеру, в Европе все колонны и перекрытия тоньше, чем у нас. У нас нормативы такие: использовать 20-ое перекрытие там, где хватило бы 10-ого.
Вы можете как-то повлиять на эти нормы?
Нет, это нормы градостроительного проектирования. Экспертиза проверяет, чтобы всё было построено в соответствии с этими СНИПами. Хотя что там проверять-то: за последние годы дома все строят абсолютно одинаково. Существуют три условные способа строительства: собирать дома из кирпича, заливая перекрытия по кирпичу, отливать бетонный каркас и чем-нибудь заполнять его и, образно говоря, «конструктор». Больше никто ничего не придумал – не только у нас, но и за рубежом тоже. Везде используется бетон, который застывает, а внутрь него заталкивают арматуру – никакого особенного ноу-хау нет.
В Америке из всякой ерунды и песка собирают маленькие домики, которые первым же ураганом сносит – целые города сдувает. У них такая традиция. А у нас другая традиция: если человек построил дом, который можно прострелить из дробовика, то это не дом, а дрянь – вот такая русская традиция.
Так это хорошо или плохо?
Это просто принципиально разный подход. Например, у наших людей существуют фобии относительно газобетона. Они на интуитивном уровне присутствуют, на разумном уровне их объяснить невозможно. Но они влияют на то, из чего мы строим.
Вы себе дом из газобетона или из дерева построили?
Я себе дом из клееного бруса построил, потому что мне нравится, как он выглядит.
Есть ли проблемы при организации монтажа инженерных систем разными подрядчиками при требуемой плотности размещения систем? Бывают ли размещения инженерных систем в незапланированных пространствах? Приходится ли проводить повторные работы, когда несколько подрядчиков работает?
Такие проблемы могут возникнуть, например, при строительстве аэропорта Пулково. У нас большой опыт в строительстве бизнес-центров, поэтому нам примерно понятно, как идут все сети, как их нужно комбинировать. Но это же не строительство концертного зала, где нужна акустика, это не вторая сцена «Мариинки», где необходимы профессионалы, которые сделают так, чтобы музыка будет слышна в каждой точке зала, а то, что происходит на сцене, всем хорошо видно. Бизнес-центр или жилье – это очень простые проекты, это же не мост в Крым, где надо долго просчитывать. И тем не менее вот построили же мост на остров Русский, который, правда, никому не нужен, но зато очень хорошо выглядит. А рядовое строительство – это просто, тут не надо быть особо умным. Поэтому я им и занялся.
У нас две основные проблемы – это кривые руки и административные барьеры. А самая глобальная – это отсутствие спроса на данный момент.
***
isicad.ru: подробности о проектах УК «Теорема», в том числе, о БЦ «Бенуа», см. на сайте компании.
