Эксплуатируй это: о пользе BIM на этапе эксплуатации

Когда произносят слово «BIM», в голову приходит проектирование, реже строительство и почти никогда эксплуатация. Применение BIM на этом этапе часто сводится к «модели как хранилищу информации», а то и вовсе игнорируется. Тем временем отрасль и профессиональное сообщество сделали большой шаг в понимании основ информационного моделирования, и настало время посмотреть на BIM с позиции эксплуатации. Этот этап является самым длительным в жизненном цикле объекта и может составлять от 10 до 50 и больше лет. Кроме того, именно он является самым затратным — суммарная стоимость расходов в несколько раз превышает капитальные затраты на строительство здания — а значит, не менее интересным с позиции оптимизации расходов.

От информационной модели к Facility management

Понятие «собственника недвижимости» звучит приятно, однако получать стабильный доход и грамотно управлять объектом – это тяжелый труд, который требует качественного управления, достоверной информации и быстрого исполнения. Поэтому комплексное управление объектом и его обслуживание обычно отдают на откуп компаниям, которые специализируются на задачах технического обслуживания, содержания и ремонта здания. То есть того, что в профессиональном сообществе называют терминами Property или Facility management.

Эксплуатация на временном отрезке жизненного цикла объекта

Facility management (FM) — это комплексный вид сервиса, включающий в себя не только эксплуатацию недвижимости, но и обеспечение всех непрофильных видов деятельности организации. Помимо очевидных вещей, таких как работа с заявками или обслуживание оборудования, к FM относится, например, обеспечение питания персонала, организация рабочих мест, энергоменеджмент (управление энергосбережением) и пр.

Для эффективного управления, планирования, а также повышения качества работ по обслуживанию крупных объектов и снижению затрат на стадии эксплуатации могут использоваться специализированные ИТ-системы класса CAFM (Computer Aided Facility Management). Такие системы являются полноценным рабочим инструментом как для FM-персонала, так и для руководителей всех уровней.

Раньше для полноценного функционирования таких систем необходимо было выполнить титанический пласт ручной работы по первичному наполнению. Сейчас же, имея такой мощный и насыщенный источник данных, как информационная модель (которая наполнялась информацией с самого начала жизненного цикла объекта строительства), задача первичного наполнения существенно упрощается. Более того, модель используется как ядро или база данных, и продолжает наполняться новой актуальной информацией, например, при выполнении проектов по реконструкции или капитальному ремонту. Такое применение информационной модели на этапе эксплуатации можно считать её наивысшей точкой развития.

Данный комплексный подход называется решением для управления эксплуатацией объекта на основе технологии информационного моделирования. При грамотном внедрении и использовании решения возникает положительный синергетический эффект, в результате чего можно достичь общей экономии на этапе эксплуатации до 10%.

Структура решения

Форматы обмена данными на этапе эксплуатации

Данные, которые находятся в информационной модели, зачастую являются довольно сложными для обработки и использования в исходном виде на этапе эксплуатации. Поэтому возникают вопросы передачи информации внутри решения, из информационной модели в CAFM-систему, а также размера, комплексности и интероперабельности структурированных данных, получаемых с помощью инструментов BIM.

Обмен данными достигается путём извлечения информации из информационной модели формата IFC (Industry Foundation Classes) и помещения её в стандартную схему формата COBie (например, в виде обычного MS Excel файла), готовую для быстрого и удобного импортирования в решение для управление эксплуатацией. Формат COBie предназначен для хранения и передачи всех необходимых данных для этапа эксплуатации.

Более того, в скором времени от организаций, которые работают над государственными проектами, будет требоваться предоставление информативных моделей, чертежей и информации по имущественным объектам в открытом цифровом формате.

Функции решения

Что представляет собой решение и где оно применимо? Практически везде. Комплексный подход управления процессами эксплуатации предназначен для любого типа недвижимости: коммерческой, жилой, промышленной. Решение включает в свой состав модули для разнообразных задач, будь то техническое управление, инфраструктурное обслуживание или контроль бюджетов.

Функциональные модули решения

Рассмотрим, для примера, управление процессом обслуживания оборудования. Это сложный процесс планирования и фиксации действий по техобслуживанию и ремонту. В едином пространстве можно создавать график планового обслуживания и при необходимости заводить заявки-наряды на срочный ремонт. Решение также позволяет учитывать наличие запчастей на складе, вести учет материалов, отправлять уведомления о созданных нарядах на ремонт, планировать проведение инструктажей персонала и пр. Таким образом, комплексный подход к эксплуатации просто необходим для правильного и успешного управления недвижимостью.

Кроме того, решение включает инструменты по обмену данными с внешними приложениями и ресурсами, включая BIM-инструментарий. Для качественного функционирования решения очень важны полные и актуальные данные по инфраструктуре здания — основные технические и эксплуатационные характеристики, история жизненного цикла наиболее важных компонентов зданий, плановые мероприятия, например, по техническому обслуживанию, и пр. При этом основополагающая часть этих данных в идеальном случае должна формироваться и накапливаться в информационной модели с самого начала жизненного цикла строительного объекта.

Преимущества умного подхода к эксплуатации объектов

Совместное использование информационной модели и функционала CAFM, в рамках решения, позволяет снизить эксплуатационные затраты и обеспечить высокое качество эксплуатации, а соответственно, повысить комфорт и безопасность для арендаторов и посетителей, а также экономическую эффективность здания. Этот комплекс обеспечивает контроль, мониторинг и оптимизацию функционирования инженерных систем здания для обеспечения оптимальных условий минимальными затратами.Так, по данным статистического анализа McGraw-Hill Construction Report 2014, снижение затрат на эксплуатацию может достигать до 10%, а на ремонт и того больше — до 50%. Сокращается и время простоя оборудования (до 25%), а также затраты на замену запчастей (до 35%) и объема сверхурочных работ (до 40%). Кроме того, увеличивается производительность труда обслуживающего персонала — в среднем от 15% до 20%.

Возможность интеграции с SCADA даёт дополнительные возможности обеспечения безопасности пребывания людей в торговых центрах, аэропортах, больницах. Предположим, что в крупном бизнес-центре реализована интеграция CAFM и SCADA. В случае пожара или задымления датчик отреагирует и передаст информацию диспетчеру. Имея в решении точные поэтажные планы, можно быстро определить, где произошло возгорание, в какие зоны будет распространяться дым, и оперативно среагировать на чрезвычайную ситуацию.

Облачные технологии

Принять решение об использовании новых подходов для управления недвижимостью зачастую бывает непросто, тем более что любой проект по автоматизации деятельности влечёт за собой пересмотр происходящих бизнес-процессов, затраты на программное обеспечение и его внедрение. К счастью, развитие облачных технологий даёт возможность использовать решение из облака, что, безусловно, очень удобно. В этом случае нет необходимости закупки программного обеспечения и единовременных крупных вложений. Можно попробовать инструменты управления недвижимостью из облачного ресурса и в случае, если он удобен, либо наращивать функциональность, либо развернуть решение на собственных мощностях.

Все преимущества облачных приложений доступны и в случае решения для управления эксплуатацией объекта на основе технологии информационного моделирования:

Доступность. Удобное управление и обслуживание через web-интерфейс, создание рабочего удаленного стола (виртуальной машины) происходит за 3 клика и 5-7 минут.

Мобильность. Нет необходимости в поставке оборудования и инсталляции. Все эти работы выполняются в облаке в течение трех минут. Удаленное тестирование облачных ресурсов с бесшовным переходом на продуктивную среду; все ресурсы, созданные при тестировании, сохранятся и в продуктивной среде.

Экономичность. Никаких капитальных вложений в закупку оборудования, лицензий на виртуализацию и прочее ПО. Бесплатная круглосуточная техническая поддержка до уровня гипервизора. Обслуживание ПО, построение HA/DR-решений.

Технологичность. В облаке возможно можно наращивать мощности серверов тремя кликами, а также выполнять выключение сервера. Для апгрейда не требуется выезд на площадку.

Надежность. ЦОДы объединены в единое локальное пространство и связаны двумя независимыми оптическими трассами. Возможность строить отказоустойчивые инфраструктуры геораспределенно на 2 разных ЦОД. Коэффициент избыточности по всем инженерным системам ЦОД и частям относительно физической инфраструктуры более двух (полное дублирование).

VR/AR технологии

Также решение интегрируется с инструментами виртуальной и дополненной реальности, которые полезны для всесторонней визуализации объектов в ходе их эксплуатации. Базовым решением, которое может применяться для визуализации, становятся VR-очки. Например, с их помощью можно увидеть на виртуальном макете, выгруженном из BIM-модели, где конкретно проходит трубопровод, чтобы случайно его не задеть. Или определить расположение выбранного оборудования в 3D-пространстве, которое необходимо обслужить на текущей неделе. Это также очень удобно, ведь в таких проектах всё пространство зданий должно быть задействовано до сантиметров, и работа со множеством крупномасштабных макетов неизбежна.

Для работы с крупномасштабными объектами, требующими высокоточной детализации подойдут CAVE-системы (комнаты виртуальной реальности). В такой системе человек попадает в пространство в масштабе 1:1. Любые специалисты, даже не технического профиля и без пространственного мышления — юристы, финансовые менеджеры, аудиторы — смогут посмотреть на модель здания со своей профессиональной точки зрения. CAVE-системы помогут отработать действия по обслуживанию объектов. Внедрение в процесс эксплуатации здания таких систем в сочетании с BIM снижает до 20% издержек при эксплуатации.

Детализация информационной модели

Для эксплуатации строительного объекта требуется формирование исполнительной модели. Исполнительная модель формируется путем повышения степени детализации исходной BIM-модели и внесения в неё изменений.

Детализация заключается во внесении дополнительных параметров, необходимых для описания эксплуатационных характеристик оборудования, трубопроводов, воздуховодов, поддерживающей арматуры и т.д. согласно паспортам, сертификатам, каталогам и иной нормативной документации. Помимо эксплуатационных характеристик все элементы модели приводятся в фактически установленное положение и габариты согласно исполнительной документации, тем самым детализация модели достигает уровня 500 (Level of detail, LOD 500).

При необходимости исполнительная модель может дополняться информацией, взятой из актов выполненных работ (номер и дата составления акта, дата фактического начала и окончания работ), включая информацию о наименовании подрядной компании (исполнителя работ).

С чего начать?

Внедрение подобного решения — это комплексный проект, одним из основных этапов которого является сбор, актуализация и импорт данных по инфраструктуре здания в решение. Именно поэтому интеграция с BIM, как поставщиком таких данных, может быть эффективным решением как на этапе анализа и проектирования, так и на этапе внедрения и сопровождения.

К данным необходимы и процессы, помогающие персоналу организовать все многообразие эксплуатационных задач: планирование обслуживания, прием заявок и организация работ, документирование. FM составляющая решения включает в свой состав необходимый инструментарий для гибкой настройки и реализации таких процессов с учетом специфических требований каждого заказчика. На основе типовых бизнес-процессов, предусмотренных в каждом модуле, с помощью конструкторов бизнес-процессов можно быстро внести необходимые изменения. Также предусмотрены и средства настройки пользовательского интерфейса: меню, форма ввода данных и выходных формуляров.

Внедрение данного решения, как и любой проект внедрения информационной системы, требует соответствующей организации и ресурсов. В таких проектах хорошо работают типовые проектные методики, как на основе детальных технических заданий, так и на основе пошаговой реализации с пилотным функционалом (agile-тип). Для типового проекта создаются, как правило, несколько рабочих групп, с учетом всего многообразия задач эксплуатации недвижимости: область технической эксплуатации, административно-хозяйственной, управления площадями и т.д. Каждая рабочая группа включает в себя специалистов внешних организаций (поставщик, консультант) и внутренних подразделений заказчика. В случае территориально распределенных, крупных организаций таких групп может быть больше.

Подводя итоги

С постепенным внедрением BIM-технологии в жизненный цикл строительного объекта мы получаем отличные перспективы использовать эти же подходы и на самом длительном этапе существования здания — эксплуатации.

Решение, которое содержит в себе связку BIM и FM, интегрированное с задачами эксплуатации, позволяет создать единое по месту и неразрывное по времени использования информационное пространство, а также сохранить преимущества BIM и после окончания строительства.

Возможно, уже в ближайшей перспективе (менее чем через 10 лет) эта информация будет также скоординирована и связана с большими данными города (общественной инфраструктуры, объектов и т.д.), и в обиходе современного общества появятся по-настоящему «умные города».