BIM и ЖКХ: союз неизбежен

Часто можно услышать, что BIM – это технология проектирования, при этом подразумевая проектирование «с нуля» новых зданий и сооружений. Но это – серьезное и даже вредное заблуждение.

Процесс информационного моделирования применим на всех стадиях жизненного цикла сооружения. В том числе он весьма полезен для уже существующих объектов, поскольку получаемая модель содержит всю необходимую (для решения конкретных поставленных задач) информацию, а задача собственника (эксплуатанта) – грамотно этой информацией распоряжаться.

В наиболее развитых городах или промышленных центрах, где уже довольно много чего построено, на первое место выходят задачи не создания новых, а реконструкции и реставрации имеющихся зданий и сооружений, а также их эксплуатации.

Эта сторона использования информационного моделирования почему-то пока привлекает незаслуженно мало внимания, хотя при работе с существующими объектами преимущество BIM становится еще более очевидным, давая возможность

1. моделировать изменения в конструкции здания,
2. проектировать переоснащение здания новым инженерным оборудованием, доводя его эксплуатационные характеристики до современного уровня требований,
3. отслеживать текущее состояние здания (особенно важно для памятников архитектуры) и своевременно принимать меры по реставрации,
4. грамотно эксплуатировать существующие объекты.

1. действия по созданию (изменению) актива,
2. действия по управлению активом.

Согласно описанному делению сегодня рассматривается два типа информационных моделей:

• PIM – проектная информационная модель (появляется на всех стадиях создания объекта, а также на этапах изменения объекта, куда входят капитальный ремонт, реконструкция, реставрация, переоснащение новым оборудованием, снос и т.п.).
• AIM – информационная модель актива или эксплуатационная модель (все, что связано с текущим обслуживанием и управлением).

Рис. 1. Зоны ответственности технического заказчика и эксплуатанта при работе с объектом строительства, а также виды моделей, которые при этом возникают

1. В период эксплуатации при осуществлении реконструкции, сноса и других работ по изменению существующего объекта появляется свой технический заказчик, который этими работами и руководит
2. По окончании этих работ, а также при завершении возведения здания, технический заказчик передает объект эксплуатанту, что, в частности, предполагает доведение соответствующей PIM до требуемого уровня AIM на основе информационных требований эксплуатанта (при этом PIM уровня «как построено» уходит в архив).

Рис. 2. Игорь Козлов. Оборудование «теплого пола» как составная часть информационной модели «умной» квартиры

Рис. 3. Информационная модель жилмассива «Восточный» в Новосибирске: как отдельные объекты видны теплотрассы и автодороги. СГУГиТ, 2018

Рис. 4. Разрабатываемый с 2006 года компанией «Инфопоселение» портал http://dom.nsk.ru/ создает информационную инфраструктуру, благодаря которой жители и организации новосибирского Академгородка получают информацию и даже могут участвовать в управлении объектами недвижимости

Значение BIM для российского ЖКХ

В такой ситуации вполне логично было бы заменить бумажные паспорта зданий на их информационные модели. Что это дает?

Попробуем тезисно сформулировать преимущества от внедрения BIM в ЖКХ:

1. Использование информационной модели здания вместо обычного паспорта объекта позволяет хранить собранную информацию и анализировать ее на компьютере. В результате будет известно точное состояние каждого здания, а не используемый ныне общий процент износа.
2. Имеющаяся модель позволяет выполнять проект капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
3. Выполнение ремонта зданий на базе этой технологии позволяет:
   • хорошо организовывать сами ремонтные работы и снабжение стройплощадки материалами, точно специфицировать все взаимоотношения с поставщиками,
   • в частности, точно управлять поэтапным финансированием работ,
   • ежедневно контролировать график выполнения работ,
   • сохранять всю информацию о выполненных работах в информационной модели здания (электронном паспорте объекта) и учитывать ее при дальнейшей эксплуатации дома.
4. Использование этой технологии делает проект:
   • точным (сводится почти до нуля количество проектных ошибок),
   • прозрачным (сам проект и все стадии его реализации в любой момент доступны для контроля со стороны как самих исполнителей, так и жильцов, управляющих компаний и вышестоящих органов),
   • хорошо экономически просчитанным (по модели составляется точная смета, которая легко меняется при корректировке проекта),
   • более гибким в случае внесения каких-то изменений,
   • легче тиражируемым для других домов подобных серий.

Но, во-первых, в России, где в прежние годы широкое распространение получило типовое домостроение, для работы с существующим жилым фондом различных информационных моделей понадобится не так уж много.

Во-вторых, ежегодно на программу капитального ремонта в стране выделяются огромные деньги, небольшой части которых вполне хватило бы на постепенный перевод ЖКХ на BIM.

В-третьих, если обязать всех застройщиков вместе с вводом жилого здания в эксплуатацию передавать соответствующим органам и его информационную модель (выполненную по заранее оговоренным правилам), то в будущем необходимость создания таких моделей просто исчезнет.

Наконец, на основе мирового опыта и оценок наших специалистов, внедрение BIM может дать до 30% экономии средств, выделяемых сегодня на цели капитального ремонта жилого фонда страны.

Разумеется, у новой технологии есть и противники. Ведь если модель сообщит, что для ремонта системы отопления здания требуется 1000 метров новых труб, то счету на 2000 метров таких труб в организации, представляющей интересы жильцов, уже никто просто не поверит (естественно, что у организации собственников жилья для взаимодействия и контроля тоже должен быть доступ к используемой в ЖКХ модели здания). При существующем сейчас положении дел только специалист, имеющий допуск к соответствующей документации и достаточный уровень квалификации, сможет проверить эти цифры.

Так что в масштабах всей страны, региона, микрорайона или даже отдельного дома при внедрении BIM и контроле со стороны собственников или жильцов экономия средств, выделяемых на капремонты, по сравнению с нынешними условиями, предполагается просто огромная.

Рис. 5. Мария Ушакова, Людмила Чистина. Проект микрорайона в Новосибирске