Формирование прогнозной цены строительной продукции на основе календарного плана строительства

Введение.

Методика формирования прогнозной цены строительной продукции предполагает 4 способа оценки инфляционного удорожания на основе имеющегося календарного плана строительства и без него и многофакторный анализ изменения стоимости. На основе календарного плана определяются инвестиционные потребности на всю продолжительность строительства с использованием сметных данных с определением потребностей на каждый период. Так как информация, присутствующая в сметных расчётах, имеет статический характер, необходимо оценить реальные инвестиционные потребности. Одним из критериев оценки является инфляционное удорожание.

Подходы к формированию цены строительной продукции.

В условиях рыночной экономики инвестор, в силу специфики строительного производства (длительные сроки строительства, жесткая технологическая последовательность, большая трудоемкость и материалоемкость процессов, неравномерность потребления ресурсов и т.д.) формирует минимум две цены на строительную продукцию. Первая формируется до начала строительства объекта – оценку сметной стоимости строительства объекта (ОСССО) и в процессе строительства на момент ввода объекта в эксплуатацию – инвесторскую сметную стоимость строительства объекта (ИСССО) [1].

Заинтересованность инвестора в определении объективной цены на строительную продукцию объясняется тем, что цена, сформированная в период строительства объекта, а именно ИСССО, в период эксплуатации объекта у инвестора выступает в качестве базы счета суммы амортизационных отчислений, которые являются одной из основных составляющих себестоимости производства продукции.

Подрядчик также заинтересован в объективности формирования своей цены на строительную продукцию – договорной цены (ДЦ), являющейся частью ИСССО, так как она определяет нормативный уровень его затрат в процессе строительного производства [1].

Факторы, влияющие на изменение инвесторской стоимости строительства и выбор критериев для оценки их влияния.

Основные факторы, перечисленные на рис.1, и оказывающие заметное влияние на изменение ИСССО, как правило, связаны с фактором времени.

Рис. 1. Факторы, влияющие на ИСССО.

Изменяя продолжительность строительства, можно в той или иной степени оказать влияние на изменение ИСССО. Однако для оценки ИСССО на стадиях, предшествующих началу строительства, удобнее всего воспользоваться оценкой влияния инфляции, как наиболее поддающегося прогнозированию фактора.

В силу того, что инфляционное удорожание напрямую связано с продолжительностью строительства и распределением потребности во всех ресурсах по периодам строительства, наличие календарного плана является ключевым условием получения качественной оценки изменения стоимости. Автоматизированная разработка календарных планов ПОС и ППР на основе комплекта сметной документации подробно рассматривается в работе [2].

Авторами предлагается четыре способа оценки инфляционного удорожания, применимых на каждой стадии проектирования, дающих представление о степени влияния инфляции на проект и количественную оценку изменения ИСССО.

1-й способ. Предварительная оценка. Стадии ТЭО/ТЭР.

Первый способ оценки предполагает использование единого коэффициента-инфлятора, характеризующего среднегодовое удорожание всех показателей в строительной отрасли по данному типу объектов. С использованием этого способа можно выполнить загрублённую оценку. Такой способ оценки применим на предпроектных стадиях инвестиционного процесса – ТЭО, эскизного проектирования с использованием укрупнённых показателей.

2-й способ. Проектная оценка. Стадия ПОС.

Второй способ оценки предполагает наличие информации об инфляции об инфляционном законе каждого из видов затрат, составляющего стоимость строительной продукции: оплаты труда рабочих и механизаторов, стоимости эксплуатации машин (на основе информации об изменении стоимости энергоносителей) и стоимости основных строительных материалов и оборудования. Имея в наличии три показателя-инфлятора можно выполнить более близкую к реальным инвестиционным затратам оценку инфляционного удорожания. Таким способом оценки рекомендуется пользоваться на стадии проектирования, при наличии календарного плана проекта организации строительства (ПОС) (естественное распределение). Особенности календарного плана ПОС состоят в том, что он строится по укрупнённым показателям, но всё же имеет более детализированный вид и охватывает весь период строительства. При отсутствии календарного плана рекомендуется пользоваться экспертно созданными графиками освоения денежных средств по периодам строительства (синтетическое распределение):

2.а. Линейный закон. Весь объём инвестиций осваивается равно-мерно по всем периодам строительства.

Рис. 2. Пример линейного закона распределения инвестиций.

2.б. Закон нормального распределения. Используется классический «колокол» для распределения объёмов инвестиций по периодам строительства. Задаётся стандартное отклонение и математическое ожидание.

Рис. 3. Пример закона нормального распределения инвестиций.

2.в. Собственные законы распределения затрат. Законы распределения объёмов инвестиций задаются отдельно по видам затрат вручную и сохраняются в виде шаблонов для последующего применения.

Рис. 4. Пример произвольного закона распределения инвестиций.

2.г. На основе календарного-сетевого плана строительства. Законы распределения объёмов инвестиций формируется на основе календарного графика строительства ПОС. Законы распределения могут быть сохранены в виде шаблонов и использованы для применения способа 2.в.

3-й способ. Тендерная оценка. Стадия подготовки строительного производства, проведения тендеров.

Третий способ оценки предполагает использование данных о фактической стоимости отдельных видов ресурсов в заданном периоде на основе данных о фактическом закупе, данных о заключенных договорах аренды, оплаты энергоносителей и т.п. Данные о фактической стоимости анализируются с точки зрения динамики изменения стоимости и выводятся средневзвешенные коэффициенты по группам ресурсов. В случае, если данные о фактической стоимости конкретного ресурса отсутствуют, оценка удорожания производится с использованием группового значения. Использование этого способа оценки инфляционного удорожания подразумевает наличие детального календарного плана производства работ и актуально на финальной стадии рабочего проектирования или на стадии подготовки строительного производства.

4-й способ. Фактическая оценка по освоенному объёму. Стадия выполнения СМР.

Четвёртый способ оценки инфляционного удорожания предполагает наличие двух факторов: детально проработанного календарного плана и наличие информации о фактических ценах ресурсов, используемых в производстве СМР. Данные о фактической стоимости вводятся в систему календарного планирования, которая производит актуализацию ИСССО по факту выполнения работ и освоению ресурсов. Оценка стоимости неосвоенного объёма выполняется методом экстраполяции по фактическим зависимостям изменения цен на конкретные виды ресурсов. Для каждого из ресурсов строится временная зависимость его цены от времени (сплайн-аппроксимацией) и инфляционное удорожание на предстоящие периоды рассчитывается уже по полученной зависимости методом экстраполяции. По тем видам ресурсов, которые ещё не были задействованы в строительстве на момент расчёта, оценка выполняется с использованием третьего способа – по групповым значениям.

Четвёртый способ оценки выполняется на стадии производства строительно-монтажных работ и подразумевает использование данных о фактических закупочных ценах и учёте факта выполнения работ.

Многофакторный инфляционный анализ.

Наличие автоматизированной системы, позволяющей выполнять оценки инфляционного удорожания ИСССО любым из предложенных способов, позволит решить вопросы многофакторного инфляционного анализа проекта.

Одним из примеров такого анализа является сравнение инфляционного удорожания по дорогостоящему оборудованию с затратами на его складское хранение при предварительном закупе.

Другим примером является сравнение прогнозного инфляционного удорожания со ставкой дисконтирования на инфляцию и риск.

Выводы.

Список литературы

1. Ценообразование и сметное нормирование в строительстве. Кузьминский А.Г., Щербаков А.И. Новосибирск: МАН. – 2004.– 557 с.

2. Автоматизация процесса создания проектов организации строительства и производства работ (ПОС и ППР) при помощи программного комплекса АВС «АККОРД». Воронин И.А., Изатов В.А., Шершнёв А.В., Мат-лы I Международной научно-практической конференции «Методология и принципы ценообразования в строительстве. Инновационные технологии в строительной отрасли и их внедрение». с. 105.