¬аше окно в мир —јѕ–
 
Ќовости —татьи јвторы —обыти€ ¬акансии Ёнциклопеди€ –екламодател€м
—татьи

6 июн€ 2016

Ђ—егодн€ основные проблемы строительной отрасли Ц низкий спрос, кривые руки и административные барьерыї, Ч »горь ¬одопь€нов, генеральный директор петербургской компании Ђ“еоремаї

Ќедавно редакци€ isicad.ru обнаружила, что ѕавел Ѕалобанов, руководитель питерской компании Brownie Software (официальный дистрибутор британского BIM стандарта в –‘), обладает несомненными способност€ми интервьюера и вкусом к публикационной де€тельности. –ечь идЄт об апрельском интервью Ђ¬ладимир √рачев, јќ Ђ азанский √ипронииавиапромї: ЂBIM это или не BIM Ц не так важно. ¬ажно качество проектаїї. —егодн€ вам предлагаетс€ познакомитьс€ со следующей (на мой взгл€д Ц высокопрофессиональной) работой ѕавла: ещЄ одно интервью с интересным человеком.
ѕавел Ѕалобанов: ѕавел Ѕалабанов Ёто интервью € решил подготовить, преследу€ две цели.

¬о-первых, хотелось услышать мнение девелопера, так сказать из первых уст, по поводу сегодн€шних проблем строительной отрасли, узнать его взгл€д на »“-технологии в этом контексте.

¬о-вторых, € хотел открыть дл€ читател€ интересного, известного в ѕетербурге человека, предпринимател€, который строит, суд€ по всему, качественные бизнес-центры. ƒостаточно большие пространства в одном из них (в Ѕ÷ ЂЅенуаї, см. фото ниже) уже давно арендует яндекс Ц мне кажетс€, это о чем-то говорит. —реди арендаторов компании также DHL, DELL, Luxsoft, Motorola, јЎјЌ, Ѕриджстоун.

¬ нашей беседе не оказалось ставших уже привычными дифирамбов BIM-технологи€м или —јѕ–. “ем не менее, € уверен, что оно поможет всем, кто развивает эти технологии в –оссии, так как лишний раз напомнит, какими категори€ми мысл€т девелоперы. Ёто важно Ц ведь, по замыслу, именно девелоперы должны стать в итоге главными потребител€ми BIM.

Ѕ÷ Ѕенуа

Ѕизнес-центр ЂЅенуаї по итогам народного голосовани€ был признан лучшим зданием —анкт-ѕетербурга
и награжден премией Ђƒом годаї

»так, представл€ю вам управл€ющего партнера ”  Ђ“еоремаї »гор€ ћихайловича ¬одопь€нова. ¬ 1991 году он окончил Ђ¬оенмехї по специальности радиоинженер. — 1994 по 2000 год был акционером и вел успешную де€тельность в «јќ ЂЅалт-√рупї, финансовой компании, работающей на рынке ценных бумаг. — 1997 года занимаетс€ строительным бизнесом. »горь ¬одопь€нов занимает 114-ое место в Ђ–ейтинге миллиардеров Ц 2015ї портала dp.ru с состо€нием в 5 млрд рублей.
»горь ћихайлович, как получилось, что радиоинженер заинтересовалс€ рынком недвижимости?
ƒа, € действительно в 1991 году окончил Ђ¬оенмехї по специальности ЂЅортовые ракетные комплексыї. ќднако в строительство € пришел не в 1991 году, а в 1997, когда мы купили здание Ђ√оловного проектного научно-исследовательского института-5ї и переделали его в бизнес-центр Ђјкватори€ї. ѕри этом € вовсе не хотел становитьс€ строителем: у мен€ была иде€ сделать так, чтобы €вно недооцененна€ недвижимость начала приносить доход за счет сдачи в аренду.
»горь ¬одопь€нов интервью Ѕалабанова

»горь ¬одопь€нов

ќднако недавно ¬ы начали заниматьс€ кроме коммерческой недвижимости еще и жильем?
 оммерческой недвижимостью сейчас не имеет никакого смысла заниматьс€: это не только не приносит дохода, но даже и не окупаетс€. ћы 10 лет шли по кругу и вернулись, по моим представлени€м, примерно год в 2005.
ѕо уровню состо€ни€ экономики?
ƒа. »менно поэтому никакого смысла заниматьс€ коммерческой недвижимостью, превращать недооцененную недвижимость в принос€щую арендный доход сейчас нет. ќднако в св€зи с тем, что у нас есть некоторый запас проектов из прошлых времен (к сожалению, продать их чрезвычайно сложно, потому что спрос практически отсутствует), мы их каким-то образом пытаемс€ развивать сами, не испытыва€ при этом никакой радости или эйфории. “ак что интерес к жилой недвижимости неслучаен.
 стати, о развитии. ¬ы недавно запустили сервис дл€ эффективного взаимодействи€ арендаторов и управл€ющей компании. –асскажите, пожалуйста, о нем чуть подробнее.
«а развитие этого направлени€ в нашей компании отвечает отдельный сотрудник. ћы создали специальный сервис дл€ того, чтобы арендатор мог быстро и просто сообщить о существующей в Ѕ÷ проблеме, а мы Ц решать их и контролировать результат проведенных работ и удовлетворенность арендаторов. ƒл€ этого во всех помещени€х бизнес-центров, управл€емых ”  Ђ“еоремаї, висит табличка с QR-кодом.
»горь ¬одопь€нов интервью Ѕалабанова

 аждый арендатор может скачать бесплатное приложение, с помощью которого можно просканировать этот код. ¬ приложении доступен список возможных проблем, из которых нужно выбрать нужную: например, не работает отопление. ћожно даже прикрепить фотографию дл€ уточнени€ проблемы.

¬с€ информаци€ автоматически отправл€етс€ тем, кто должен ее решать Ц исполнителю и бригадиру. ќ том, что работы по за€вке выполнены, отправитель узнает из push-уведомлени€. јрендатор после этого может через приложение оценить качество выполненных работ. “аким образом, мы добиваемс€ прозрачности системы за€вок от арендаторов, осуществл€ем контроль за их исполнением, а также экономим врем€ - как арендатора, так и сотрудников службы эксплуатации, ведь нет необходимости куда-то идти, искать сотрудника, который займетс€ выполнением за€вки. ¬се за€вки обрабатывают быстро, а качество работ повышаетс€.

Ѕудучи специалистом в области радиоэлектроники, как ¬ы набирали опыт в строительстве? Ќа мой взгл€д, если у теб€ нет хот€ бы поверхностных знаний о процессе строительства, контроле за ним, то неважно, что ты строишь Ц маленькую дачу или большой коммерческий объект, Ц результат может быть весьма плачевным.
ѕроцессы строительства дачи и большого коммерческого объекта не сопоставимы Ц это разные процедуры.  ак построить дачу, можно Ђпогуглитьї, это все-таки не разработка ракеты дл€ отправки на ћарс, здесь можно все сделать именно так, как тебе хочетс€. —троительство же многоквартирного дома предполагает соблюдение определенных процедур, через которые придетс€ пройти любому строителю, и они жестко регламентированы. —начала надо получить градостроительный план участка, потом провести проектирование, потом пройти экспертизу, после этого получить разрешение на строительство и заключить договор о технадзоре. “ехнадзор осуществл€ет независима€ компани€, котора€ отвечает за то, что на стройке заливают нужный бетон, всЄ выполн€етс€ в соответствии с проектом. Ёто очень формализованна€ процедура, котора€ мало зависит от желаний застройщика.
¬о врем€ нашей предыдущей встречи вы сказали, что ”  Ђ“еоремаї Ц это прежде всего генподр€д. ќднако в открытых источниках говоритс€, что в сферу де€тельности входит проектирование, подготовка, постройка и дальнейшее управление. „ем же все-таки сейчас занимаетс€ ”  Ђ“еоремаї?
¬сЄ это верно. —начала мы выполн€ем генподр€дную функцию в рамках проектировани€, потом Ц в ходе строительства, когда заключаем договоры с различными подр€дчиками, которые возвод€т объекты.  роме того, мы занимаетс€ и эксплуатацией того, что построили.
“о есть бизнес-процессы компании начинаютс€ с покупки земли?
—лава Ѕогу, уже не начинаютс€. —ейчас у нас главный бизнес-процесс Ц это продать что-нибудь, потому что много неликвида. “о, что 5 лет назад казалось активом, теперь превратилось в пассив.
¬ публикаци€х в —ћ» упоминалось ваше предложение —мольному построить зоопарк вблизи приобретенных вами территорий под жилое строительство на –жевке, что помогло бы в том числе повысить привлекательность будущего объекта. ”далось что-нибудь в этом направлении?
  сожалению, государство частные инициативы не интересуют. √осударство интересуют только инициативы, исход€щие от государства. ѕоэтому там даже поговорить не с кем: никто наших предложений не слышит.   тому же сейчас ни у кого ничего не получаетс€ Ц это такой этап в жизни страны.
Ѕ÷ Ѕенуа ѕетрушка

Ѕизнес Ццентр назван в честь известного русского художника јлександра Ѕенуа.
√лавный фасад здани€ оформлен изображени€ми персонажей балета Ђѕетрушкаї,
созданными художником дл€ д€гилевских сезонов.

Ѕ÷ Ѕенуа ѕетрушка крупно

—уд€ по ¬ашим комментари€м в —ћ», государство мешает отрасли развиватьс€, так как требует облагораживать близлежащие территории, строить детские сады, школы и т.д.  акова в св€зи с этим структура затрат на строительство?
10% уходит на создание этой Ђнав€занной инфраструктурыї - это детские сады, школы. ѕримерно 20% Ц это земельный участок, еще 10% уходит на подключение к энергосет€м, а остальное Ц это непосредственно стройка основного объекта.
» какова при этом себестоимость квадратного метра жиль€ эконом-класса?
—ебестоимость квадратного метра жиль€ зависит от многих факторов, но она гарантированно не ниже 60 тыс€ч рублей за квадрат. “о есть если кто-то рассказывает, что мы строим за 15 тыс€ч, а продаем за 100 Ц этот человек ничего не понимает.
 аковы, на ваш взгл€д, основные факторы увеличени€ себестоимости строительства?
—ебестоимость строительства растет исключительно за счет инфл€ции. Ёто причина, по которой растут цены в стране на всЄ. ÷ены на материалы растут, а нас заставл€ют строить детские сады, школы, а также дороги, которыми по законодательству не должен заниматьс€ застройщик. ќднако даже несмотр€ на это, строительство остаетс€ единственной крупной отраслью в —анкт-ѕетербурге, котора€ €вл€етс€ малоприбыльной, но в ней Ђкрут€тс€ї большие деньги. ¬идимо, поэтому проста€ иде€ нагрузить строителей еще чем-нибудь посто€нно приходит в голову родному государству.
—читаетс€, что все информационные технологии, которые предлагаютс€ игрокам строительного рынка, направлены на решение каких-либо проблем. ’отелось бы пон€ть, какие проблемы действительно существуют, а какие безусловно надуманы. ƒавайте попробуем разобратьс€.

–азличные подразделени€ Ц маркетинг, продажи, проектирование, строительство Ц используют свои модели дл€ прин€ти€ решений. —читаетс€, что в результате при внесении изменений в проект возникает риск того, что эти подразделени€ работают с разными данными. ƒействительно ли така€ проблема существует? Ѕыли ли, например, случаи продажи квартир с готовой чистовой отделкой, незапланированной в проекте и строительной стоимости?

Ќет. ѕрежде всего, это происходит на разных временных промежутках. “о, в каком виде будет передана квартира, должно быть прописано в проектной декларации. ѕоэтому независимо от того, когда эту квартиру продали, на фазе строительства ты не можешь принимать решение, с отделкой или без нее делать. –ешение, нужна отделка или нет, принимаетс€ на этапе маркетинга.
—ложность расчета объемов дл€ больших объектов пропорциональна площади и количеству рассчитываемых элементов. „ем больше объем расчетов, тем выше веро€тность ошибок из-за человеческого фактора. Ќасколько часто случаютс€ ошибки в расчете объемов физических материалов, оборудовани€?
ћы Ц генподр€дна€ компани€, поэтому не считаем сами. ” нас есть проект, мы обращаемс€ в три-четыре конторы, спрашиваем, за сколько они отольют бетон. ќни там что-то считают, как они считают, € не знаю: может, на счетах, может, на калькул€торе, а может, просто в уме. ѕосле этого они говор€т: такой объем бетона мы отольем за это врем€ за такие-то деньги. —оответственно, мы выбираем того подр€дчика, который сделает это дешевле и быстрее. ƒальше нужно Ђповеситьї фасад. ƒва подр€дчика предлагают нам свои варианты технического решени€, стоимости. ¬ переговорах вы€сн€етс€, какое техническое решение предпочтительно. ћы же не строительный трест: у мен€ во всей генподр€дной конторе, котора€ выполн€ет строительные функции, всего 20 человек работают, включа€ тех, кто уже непосредственно на стройке стоит и смотрит, что происходит.
ј были ли такие случаи, когда проектной компанией-подр€дчиком были неправильно сосчитаны физобъемы?
ќднажды мы сталкивались с такой проблемой при заливке бетона. ¬ы€сн€ли причины, искали, кто ошибс€ Ц проектировщики или те, кто непосредственно лил бетон. ќказалось, что ошиблись проектировщики. ¬ результате наши потери частично компенсировали проектировщики, но частично пришлось платить самим.
явл€етс€ ли проблемой задержки в процессе согласований?
Ќет, это совсем не проблема. Ќа самом деле в ѕетербурге совсем другие проблемы. Ќапример, нет людей, которые могут выполнить работы на стройке в нужном нам качестве. ” нас на весь город сложные фасады могут сделать три подр€дчика Ц не четыре, не п€ть, всего три. » один из них далеко не сама€ при€тна€ компани€, но приходитс€ и с ними работать Ц просто других нет. ќтлить бетон может максимум дес€ток компаний.  ирпич положить ровно Ц тоже проблема. ” нас на одном здании сменилось 15 бригад, пока нашли тех, кто смог ровно положить. ≈сли ты хочешь получить качественный объект, то найти подр€дчиков трудно. ¬от в этом основна€ проблема.
ѕолучаетс€, что больше страдаете из-за некачественных работ?
 онечно.   примеру, надо было в холле установить 20 одинаковых стекол, а привоз€т 18 одного цвета, а 2 - другого. Ќа вопрос Ђкак такое получилось?ї, молчат и озадаченно смотр€т. »ли дырку дл€ ручки сверл€т так, что до нее не дот€нутьс€, потому что она где-то под потолком. Ќа вопрос, что произошло, они отвечают: Ђ„то-то не так посчитали, не так помер€лиї.

Ёто даже не вопрос экономии. «а одни и те же деньги можно заштукатурить хорошо или плохо. ≈сли стоит человек с палкой над тем, кто штукатурит, он штукатурит хорошо, а если не стоит такой Ђнадсмотрщикї, к тому же нан€ли какого-то криворукого представител€ среднеазиатской интеллигенции Ц тогда мы получаем то, что получаем.

–азумных людей сейчас мало Ц вот в этом основна€ проблема. ј что касаетс€ всех этих Ђайтиї Ц € считаю, что разумный человек может и в таблице Excel посчитать все, что нужно Ц абсолютно все. Excel дл€ того и придуман, чтобы разумный человек мог произвести в нем расчеты.

„асто ли возникают проблемы из-за ошибок проектировани€? —талкивались ли ¬ы с нестыковками инженерии и архитектуры на стройке?
Ѕыли проблемы, но незначительные. ѕроектировщики используют множество различных программных продуктов, чтобы не допускать ошибок. ƒл€ того, чтоб труба через окно не проходила, у мен€ есть уже упом€нутые 20 сотрудников, которые все совмещают, берут различные проекты, устраивают совещани€, провер€ют правильность на объекте. ќбщий надзор за проектированием € осуществл€ю, но € не вижу больших проблем.

√лобальна€ проблема кроетс€ в другом: наши нормы проектировани€ очень архаичны. ќни сделаны дл€ того, чтобы даже если вообще не насыпать цемента, то дом сто€л. Ёто наследство —оветского —оюза.   примеру, в ≈вропе все колонны и перекрыти€ тоньше, чем у нас. ” нас нормативы такие: использовать 20-ое перекрытие там, где хватило бы 10-ого.

¬ы можете как-то повли€ть на эти нормы?
Ќет, это нормы градостроительного проектировани€. Ёкспертиза провер€ет, чтобы всЄ было построено в соответствии с этими —Ќ»ѕами. ’от€ что там провер€ть-то: за последние годы дома все стро€т абсолютно одинаково. —уществуют три условные способа строительства: собирать дома из кирпича, залива€ перекрыти€ по кирпичу, отливать бетонный каркас и чем-нибудь заполн€ть его и, образно говор€, Ђконструкторї. Ѕольше никто ничего не придумал Ц не только у нас, но и за рубежом тоже. ¬езде используетс€ бетон, который застывает, а внутрь него заталкивают арматуру Ц никакого особенного ноу-хау нет.

¬ јмерике из вс€кой ерунды и песка собирают маленькие домики, которые первым же ураганом сносит Ц целые города сдувает. ” них така€ традици€. ј у нас друга€ традици€: если человек построил дом, который можно прострелить из дробовика, то это не дом, а др€нь Ц вот така€ русска€ традици€.

“ак это хорошо или плохо?
Ёто просто принципиально разный подход. Ќапример, у наших людей существуют фобии относительно газобетона. ќни на интуитивном уровне присутствуют, на разумном уровне их объ€снить невозможно. Ќо они вли€ют на то, из чего мы строим.
¬ы себе дом из газобетона или из дерева построили?
я себе дом из клееного бруса построил, потому что мне нравитс€, как он выгл€дит.
≈сть ли проблемы при организации монтажа инженерных систем разными подр€дчиками при требуемой плотности размещени€ систем? Ѕывают ли размещени€ инженерных систем в незапланированных пространствах? ѕриходитс€ ли проводить повторные работы, когда несколько подр€дчиков работает?
“акие проблемы могут возникнуть, например, при строительстве аэропорта ѕулково. ” нас большой опыт в строительстве бизнес-центров, поэтому нам примерно пон€тно, как идут все сети, как их нужно комбинировать. Ќо это же не строительство концертного зала, где нужна акустика, это не втора€ сцена Ђћариинкиї, где необходимы профессионалы, которые сделают так, чтобы музыка будет слышна в каждой точке зала, а то, что происходит на сцене, всем хорошо видно. Ѕизнес-центр или жилье Ц это очень простые проекты, это же не мост в  рым, где надо долго просчитывать. » тем не менее вот построили же мост на остров –усский, который, правда, никому не нужен, но зато очень хорошо выгл€дит. ј р€довое строительство Ц это просто, тут не надо быть особо умным. ѕоэтому € им и зан€лс€.

” нас две основные проблемы Ц это кривые руки и административные барьеры. ј сама€ глобальна€ Ц это отсутствие спроса на данный момент.


***

isicad.ru: подробности о проектах ”  Ђ“еоремаї, в том числе, о Ѕ÷ ЂЅенуаї, см. на сайте компании.



„итайте также:


¬акансии:

јктуальное обсуждение

RSS-лента комментариев

ƒавид Ћевин
ƒавид Ћевин
ќт редактора: ƒл€ реального внедрени€ »», облаков, BIM и любых инноваций требуетс€ посто€нна€ всеобща€ коррекци€ менталитета
ѕроект ЂЌародное —јѕ–-интервьюї

—лучайна€ стать€:

isicad Top 10

—амые попул€рные материалы

   ‘орумы isicad:

isicad-2010 isicad-2008
isicad-2006 isicad-2004

ќ проекте

ѕриглашаем публиковать на сайте isicad.ru новости и пресс-релизы о новых решени€х и продуктах, о проводимых меропри€ти€х и другую информацию. јдрес дл€ корреспонденции - info@isicad.ru

ѕроект isicad нацелен на

  • укрепление контактов между разработчиками, поставщиками и потребител€ми промышленных решений в област€х PLM и ERP...
ѕодробнее

»нформаци€ дл€ рекламодателей


¬се права защищены. © 2004-2019 √руппа компаний «Ћ≈ƒј—»

ѕерепечатка материалов сайта допускаетс€ с согласи€ редакции, ссылка на isicad.ru об€зательна.
¬ы можете обратитьс€ к нам по адресу info@isicad.ru.